Kancelaria Notarialna Marcin Kalamat

Dokumenty do sprzedaży lokalu / mieszkania (w tym spółdzielczego własnościowego)

Dokumenty do sprzedaży lokalu / mieszkania (w tym spółdzielczego własnościowego)

Na wstępie niezbędne jest ustalenie, czy sprzedawany ma być lokal stanowiący odrębną własność (taki lokal zawsze ma założoną księgę wieczystą), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (jeżeli nie było zakupione na kredyt hipoteczny, to zwykle nie ma założonej księgi wieczystej). Obie formy prawne występują niemal równie często, nie mają one zasadniczo wpływu na wartość rynkową lokalu, więc klienci często nie wiedzą, jakie prawo im przysługuje. Ustalić to można zwykle na podstawie posiadanych przez klientów dokumentów – podstawy nabycia lokalu. Jeżeli podstawą tą jest:

  • przydział wydany przez spółdzielnię mieszkaniową, wówczas mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu,
  • umowa ustanowienia odrębnej własności  (zawarta u notariusza z deweloperem, z gminą lub spółdzielnią) – mamy lokal stanowiący odrębną własność,
  • umowa sprzedaży / darowizny – może dotyczyć kazdego z tych praw, ale wystarczy do niej zajrzeć, by się wszystkiego dowiedzieć,
  • spadek – należy ustalić zgodnie z powyższymi wytycznymi, na jakiej podstawie lokal nabył spadkodawca.

W typowych sytuacjach, jeżeli stan prawny lokalu jest uregulowany, a wpisy w księdze wieczystej (lub informacje posiadane przez spółdzielnię mieszkaniową) aktualne, do sprzedaży potrzebne są:

  • numer księgi wieczystej lokalu stanowiącegoi odrębną własność (w przypadku lokalu spółdzielczego własnościowego także – jeżeli księga ta została założona)
  • w przypadku lokalu spółdzielczego własnościowego – aktualne zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające, komu prawo do lokalu przysługuje,
  • podstawa nabycia lokalu (np. akt notarialny, postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku),
  • zaświadczenie potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy (im aktualniejsze, tym lepiej) – wydawane w urzędzie gminy / miasta, w wydziale lub referacie meldunkowym,
  • zaświadczenie potwierdzające brak zaległości z tytułu czynszu / opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem – wydaje je zarządca / administrator budynku lub spółdzielnia mieszkaniowa (która często również w przypadku lokali stanowiących odrębną włąsność jest zarządcą nieruchomości wspólnej).

Co istotne, nie potrzebujecie Państwo odpisu księgi wieczystej – nasza Kancelaria sama organizuje wydruk treści księgi lub jej odpis w dniu umowy.

Dodatkowo, do zbycia lokalu nabytego w spadku, darowizną (po 2006 r.) lub w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności (po 2006 r.) czy też np. przez zasiedzenie – zaświadczenie Naczelnika właściwego URZĘDU SKARBOWEGO potwierdzające że podatek od spadków i darowizn z tytułu nabycia przedmiotu umowy został zapłacony / nie należał się (np. z powodu zwolnienia) / zobowiązanie przedawniło się. W zaświadczeniu dotyczącym spadku powinien być wymieniony przedmiot umowy – sprzedawana nieruchomość (chyba, że zobowiązanie się przedawniło – wówczas nie ma takiej potrzeby). Jeżeli zbywane są udziały kilku spadkobierców, zaswiadczenia powinny dotyczyć każdego z nich. Wydaje je URZĄD SKARBOWY właściwy wg miejsca położenia lokalu (chyba że w skład spadku wchodziły nieruchomości położne w zasięgu różnych urzędów skarbowych – wtedy wedle miejsca ostatniego pobytu spadkodawcy).

Proszę mieć na uwadze, że powyższa lista ma charakter jedynie orientacyjny, ma na celu wstępne przedstawienie Państwu tego, jakie dokumenty zwykle są wymagane i nie uwzględnia wielu sytuacji mniej typowych. O tym, czy dostarczono mi wszystkie dokumenty potrzebne do sporządzenia konkretnej umowy, decyduję zawsze dopiero po zapoznaniu się z tymi dokumentami.